Valorización Agraria

La ciencia de la valorización puede definirse como la parte de la economía que tiene por objeto la estimación de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hipótesis previas, con vistas a determinados fines y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico-económico que sirven de base para la determinación de los correspondientes valores.

Ciencias, Disciplinas y Objeto de la Valoración

Las disciplinas involucradas en este proceso incluyen la Economía de la Empresa, el Derecho, la Estadística y diversas Disciplinas Técnicas.

El objeto de la valoración agraria es la emisión de juicios de valor sobre bienes de naturaleza agraria, clasificándose en:

• A) Valoración de fincas de interés privado: Compraventa, herencias, préstamos, etc.
• B) Valoración de fincas de interés público: Expropiación forzosa, imposición fiscal y trabajos de ordenación rural.
• C) Valoración de daños y perjuicios: Por privación del uso de la finca y por depreciación de partes de esta. Incluye:
  • Daños causados por pedrisco, incendio, etc.
  • Daños ganaderos por muerte o sacrificio.
  • Daños en producciones forestales.
  • Daños causados por terceras personas o actividades productivas (contaminación, vertidos).
• D) Valoración de otros activos agrarios: Inmuebles y construcciones, cosechas pendientes, agua, etc.
• E) Valoración de empresas: Fusión de empresas, expropiaciones y valoraciones corporativas.

La Valoración de Fincas y sus Peculiaridades

El proceso de valoración debe considerar factores específicos como: las diferencias de calidad y situación geográfica, mejoras territoriales, el hecho de que las fincas grandes se coticen a precios por hectárea distintos a las pequeñas, expectativas de futuro, situación jurídica, situación sociológica de la comarca donde radica la finca, la afección, colindancia de terrenos, y un mercado con escasas transacciones y poco transparente.

Criterios de Valorización

1. Criterio de valor de mercado: Estima el precio de mercado más probable en una potencial transacción.
2. Criterio del coste de reposición y reemplazamiento: Aplicado principalmente a edificaciones.
   • Coste de reposición: Suma de las inversiones necesarias para sustituir un inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características.
   • Coste de reemplazamiento: Suma de las inversiones necesarias para reemplazar un inmueble por otro que tuviera una utilidad equivalente en la actualidad.
3. Criterio del valor de transformación: Atribuye el valor a un bien (A) que, mediante un determinado proceso de producción, se transforma en otro (B). El valor del bien se obtiene como diferencia entre el valor de mercado más probable del producto transformado (B) y el coste de transformación.
4. Criterio del valor de sustitución: Se utiliza cuando se desea valorar un bien teniendo en cuenta el valor de otros que realizan las mismas funciones.
5. Criterio del valor complementario.
6. Criterio de «capitalización» (actualización) de rentas.
7. Criterio del valor máximo legal: El precio máximo de un bien está limitado por las disposiciones legales a que está sometido ese bien.
8. Criterio del valor de afección.
9. Criterios según el momento de la valoración:
   • Criterio del valor actual: Uso que se hace cuando se efectúa la valoración.
   • Criterio del valor potencial: Los bienes se valoran por sus posibilidades productivas.

Fases de una Valoración

1. Identificación de las relaciones económicas y jurídicas que ligan los bienes objeto de valoración con los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas.
2. Seleccionar el criterio y método más idóneo para la valoración (métodos sintéticos, estadísticos, analíticos, etc.).
3. Medir y valorar los datos elementales que habrán de ser utilizados en la valoración aplicando una metodología apropiada.

El Informe de Valoración

1. Objeto de la valoración: Expropiación, partición de herencia, fiscalidad, etc. Identificación de la persona que encarga la valoración y su condición.
2. Descripción de los bienes a valorar: Certificación registral, nota simple, documento catastral, concesiones de riego, contratos de arrendamiento, etc. Características físicas, climatológicas, edafológicas, fitotécnicas y zootécnicas. Mapas, planos y fotografías.
3. Descripción de las características de la empresa agraria a la que pertenecen los bienes a valorar.
4. Metodología a utilizar.
5. Datos de la valoración.
6. Resultados: Los cálculos deben figurar en el anexo del informe de valoración.
7. Conclusiones.
8. Fecha y firma.

Métodos Sintéticos de Valoración Agraria

Estos métodos estiman el valor probable de mercado determinando el valor de un bien al compararlo con otros bienes similares de los cuales se conoce su precio por haber sido objeto de una transacción.

Requisitos para su aplicación:

• La existencia de un mercado de bienes comparables.
• Disponer de suficientes datos sobre transacciones que permitan conocer tanto los precios como las variables explicativas de dichos precios.

Pasos para su aplicación:

1. Analizar las características propias del bien objeto de tasación que sean significativas para determinar su valor.
2. Estudiar el mercado de bienes que tengan similares características.
3. Obtener el precio a la fecha de tasación de los inmuebles comparables.
4. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los bienes comparables.
5. Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el bien objeto de la tasación.
6. Asignar el valor al bien, neto de gastos de comercialización.

Tipos de Métodos Sintéticos:

• 1. M.S. por clasificación o por estimación directa (Método de Laur): Efectúa una clasificación de las parcelas rústicas en grupos homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas.
• 2. M.S. por corrección: Se parte de un valor general (precio normal de la finca tipo medio dentro de una clase) y se corrige en función de las características que influyen en él.
• 3. Método de los valores típicos: Variante del método por corrección; consiste en estimar el valor de una finca a partir de coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca según sus aprovechamientos.
• 4. M.S. de comparación temporal: El valor de mercado se obtiene por comparación con los valores históricos que ha tenido la finca. Se deduce la tasa de crecimiento y se corrige el valor según el tiempo transcurrido.
• 5. Nuevos Métodos Sintéticos: Criterio baricéntrico, de comparación por ratios y de los dos extremos.

Métodos Estadísticos

La valoración estadística resulta indicada en los siguientes casos:

• 1) Cuando el valorador tiene acceso a bancos de datos (tierras, plantaciones, edificios, instalaciones agropecuarias).
• 2) Cuando se pueden realizar muestreos de cosechas en campo, productos en almacén o arbolado sin un coste excesivo.

Muestreo aplicado a:

• a) Daños en cosechas (seguro agrario).
• b) Compraventa de cosechas en campo.
• c) Gestión de almacenes.
• d) Entrega de cosechas en cooperativas.

Tipos de Métodos Estadísticos:

Regresión

Es un método comparativo que estima el valor probable de mercado. Se busca una función (lineal, cuadrática o logarítmica) que ligue el valor de mercado con una o más variables explicativas.

• Modelos: Simple (una variable) o Múltiple (más de una variable).
• Ventajas: Permite incorporar gran cantidad de información, genera un modelo único y permite conocer el grado de fiabilidad (R²).
• Inconvenientes: Necesidad de datos fiables suficientes y posibles problemas en la elección de variables.

Comparación de dos funciones de distribución (Betas y Triangulares)

Método comparativo basado en la distribución de las variables «valor de mercado» y «variable explicativa».

• Ventaja principal: Necesita poca información empresarial y ofrece rapidez de cálculo.
• Hipótesis: El valor de mercado y la variable explicativa están estrechamente relacionados; un aumento en la variable implica un aumento en el valor (en relaciones directas).

Métodos Analíticos

El método analítico se basa en la actualización de la renta de la tierra a un tipo de actualización dado. Bajo este enfoque, el valor de un bien es igual al valor actual de la suma de rentas futuras que el bien puede generar para su propietario.