Definición de la Valoración Agraria

La ciencia de la valoración puede definirse como la parte de la economía que tiene por objeto la estimación de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hipótesis previas, con vistas a determinados fines y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico-económico que sirven de base para la determinación de los correspondientes valores.

Disciplinas y Objeto de la Valoración Agraria

Ciencias y Disciplinas Relacionadas

• Economía de la empresa
• Derecho
• Estadística
• Disciplinas técnicas

Objeto de la Valoración Agraria

El objeto de la valoración agraria es la emisión de juicios de valor sobre bienes de naturaleza agraria. Los principales casos de valoración incluyen:

1. Valoración de fincas en interés privado: Compraventa, herencias, préstamos.
2. Valoración de fincas en interés público: Expropiación forzosa, imposición fiscal y trabajos de ordenación rural.
3. Valoración de daños y perjuicios:
   • Por privación del uso de la finca y por depreciación de partes de esta (ej. daños causados por pedrisco, incendio).
   • Daños ganaderos por muerte o sacrificio.
   • Daños en producciones forestales.
   • Daños causados por terceras personas o por actividades productivas (contaminación, vertidos).
4. Valoración de otros activos agrarios: Inmuebles y construcciones, cosechas pendientes, agua.
5. Valoración de empresas: Fusión de empresas, expropiaciones y valoraciones.

Peculiaridades de la Valoración de Fincas

Las características que influyen en la valoración de fincas son:

• Diferencias de calidad y situación geográfica.
• Mejoras territoriales.
• Las fincas grandes se cotizan a precios por hectárea distintos a las pequeñas.
• Expectativas de futuro.
• Situación jurídica.
• Situación sociológica de la comarca donde radica la finca.
• La afección y colindancia de terrenos.
• Mercado con escasas transacciones y poco transparente.

Criterios de Valoración

1. Criterio de Valor de Mercado: Estima el precio de mercado más probable en una potencial transacción.
2. Criterio del Coste de Reposición y Reemplazamiento (aplicable a edificaciones):
   • Coste de Reposición: Suma de las inversiones necesarias para sustituir un inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características.
   • Coste de Reemplazamiento: Suma de las inversiones necesarias para reemplazar un inmueble por otro que tuviera una utilidad equivalente en la actualidad.
3. Criterio del Valor de Transformación: Atribuye el valor a un bien (A) que, mediante un determinado proceso de producción, se transforma en otro (B). El valor del bien se obtiene como diferencia entre el valor de mercado más probable del producto transformado (B) y el coste de transformación.
4. Criterio del Valor de Sustitución: Se utiliza cuando se desea valorar un bien teniendo en cuenta el valor de otros que realizan las mismas funciones.
5. Criterio del Valor Complementario.
6. Criterio de “Capitalización” (Actualización) de Rentas.
7. Criterio del Valor Máximo Legal: El precio máximo de un bien está limitado por las disposiciones legales a que está sometido ese bien.
8. Criterio del Valor de Afección.
9. Criterios según el Momento de la Valoración:
   • Criterio del Valor Actual: Uso que se hace cuando se efectúa la valoración.
   • Criterio del Valor Potencial: Los bienes se valoran por sus posibilidades productivas.

Proceso y Documentación de la Valoración

Fases de una Valoración

1. Establecer las relaciones económicas y jurídicas que ligan los bienes objeto de valoración con los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas.
2. Seleccionar el Criterio y Método más idóneo para la valoración (Métodos sintéticos, estadísticos, analíticos, etc.).
3. Medir y valorar los datos elementales que habrán de ser utilizados en la valoración aplicando una metodología apropiada.

Estructura del Informe de Valoración

1. Objeto de la valoración: Expropiación, partición de herencia, fiscalidad, etc. Incluye la persona que encarga la valoración y su condición.
2. Descripción de los bienes a valorar:
   • Documentación: Certificación registral, nota simple registral, documento catastral, concesiones de riego, contratos de arrendamiento, etc.
   • Características: Físicas, climatológicas, edafológicas, fitotécnicas y zootécnicas.
   • Material gráfico: Mapas, planos, fotografías, etc.
3. Descripción de las características de la empresa agraria a la que pertenecen los bienes a valorar.
4. Metodología a utilizar.
5. Datos de la valoración.
6. Resultados: Los cálculos deben figurar en el Anexo del informe de valoración.
7. Conclusiones.
8. Fecha y firma.

Métodos de Valoración Agraria

Métodos Sintéticos de Valoración Agraria

Los métodos sintéticos estiman el valor probable de mercado. Determinan el valor de un bien comparándolo con otros bienes similares de los cuales se conoce su precio por haber sido objeto de una transacción.

Requisitos para la Aplicación de Métodos Sintéticos

1. La existencia de un mercado de bienes comparables.
2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones que permitan conocer tanto los precios como las variables explicativas de dichos precios.

Proceso de Aplicación

1. Analizar las características propias del bien objeto de tasación que sean significativas para determinar su valor.
2. Estudiar el mercado de bienes que tengan similares características.
3. Obtener el precio a la fecha de tasación de los inmuebles comparables.
4. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los bienes comparables.
5. Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el bien objeto de la tasación.
6. Asignar el valor al bien, neto de gastos de comercialización.

Tipos de Métodos Sintéticos

1. Método Sintético por Clasificación o por Estimación Directa (o de Laur): Efectúa una clasificación de las parcelas rústicas en grupos homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas.
2. Método Sintético por Corrección: Se parte de un valor general (el precio normal de la finca de tipo medio dentro de una clase) y se corrige este valor en función de las características que influyen en él.
3. Método de los Valores Típicos (Variante al M.S. por Corrección): Consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en función de sus características, aprovechamientos, etc.
4. Método Sintético de Comparación Temporal: El valor de mercado se obtiene por comparación con los valores de mercado que ha tenido la finca en periodos anteriores. En base a ellos se puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que media entre la última tasación y el momento presente, se corrige su valor.
5. Nuevos Métodos Sintéticos: Criterio baricéntrico, de comparación por ratios, de los dos extremos.

Métodos Estadísticos

Casos de Aplicación

1. Cuando el valorador tiene acceso a bancos de datos (para tierras, plantaciones, edificios, instalaciones agropecuarias, etc.).
2. Cuando el valorador puede realizar muestreos de cosechas en campo, productos en almacén, arbolado, etc., sin un coste excesivo.

Aplicaciones del Muestreo

• Daños en cosechas (seguro agrario).
• Compraventa de cosechas en campo.
• Gestión de almacenes.
• Entrega de cosechas en cooperativas.

Tipos de Métodos Estadísticos

1. Regresión

Es un método comparativo que estima el “valor probable de mercado”. Parte de información sobre valores de mercado de los activos a valorar y valores de una o más variables explicativas. El objetivo es encontrar una función que ligue el valor de mercado con las variables explicativas.

Formas de la Función de Valoración:

• Lineal
• Cuadrática
• Logarítmica

Modelos de Regresión:

• Simple: Solo una variable explicativa.
• Múltiple: Más de una variable explicativa.

Ventajas de la Regresión:

• Permite incorporar gran cantidad de información (regresión múltiple).
• Se obtiene un único modelo de valoración para el conjunto de las variables explicativas (regresión múltiple), a diferencia de los métodos sintéticos.
• Informa sobre qué variables son relevantes y cuáles no.
• Permite conocer el grado de “fiabilidad” del modelo (correlación, R²).

Inconvenientes de la Regresión:

• Necesidad de disponer de datos fiables suficientes para aplicar el método con garantía.
• Problemas en la elección de las variables.

2. Comparación de Funciones de Distribución (Betas y Triangulares)

Es un método comparativo que se basa en la distribución de las dos variables: «valor de mercado» y «variable explicativa», para posteriormente comparar o relacionar dichas funciones de distribución.

Ventajas:

Necesita poca información empresarial y ofrece rapidez de cálculo.

Hipótesis del Método:

El valor de mercado y la variable explicativa están estrechamente relacionados, de manera que un aumento o disminución en la variable explicativa implica un aumento o disminución del valor de mercado, aunque no necesariamente proporcional. Al valor mínimo de la variable explicativa le corresponde el valor de mercado mínimo, siempre que la relación sea directa (si la relación fuese inversa le correspondería el máximo).

Métodos Analíticos

El método analítico se basa en la actualización de la renta de la tierra a un tipo de actualización dado. El valor de un bien es igual al valor actual de la suma de rentas futuras que el bien puede generar para su propietario.