1) Vivienda alquilada en Valladolid (contrato 01/02/2025)

Alquiler: 900 €/mes.

En 2025 está alquilada de febrero a diciembre = 11 meses.

A) Ingresos íntegros (2025)

• Rentas: 900 × 11 = 9.900 €
• Honorarios agencia pagados por los inquilinos (se tratan como mayor ingreso): 900 €

Total ingresos íntegros = 9.900 + 900 = 10.800 €

Fianza (1.800 €): no es ingreso (salvo que se quede con ella, cosa que no se indica).

B) Gastos deducibles (solo por el tiempo alquilado: 11/12 del año)

• IBI: 500 × 11/12 = 458,33 €
• Comunidad: 600 × 11/12 = 550,00 €
• Seguro: 250 × 11/12 = 229,17 €
• Intereses hipoteca: 3.500 × 11/12 = 3.208,33 €
• Reparación y conservación: 9.000 × 11/12 = 8.250,00 €
• Honorarios agencia (gasto deducible): 900,00 €

Amortización (deducible): 3% sobre el mayor entre:

• Coste de adquisición/ construcción: 250.000 × 60% = 150.000 €
• Valor catastral construcción: 160.000 × 60% = 96.000 €

Base mayor = 150.000 €

Amortización anual = 150.000 × 3% = 4.500 €

Prorrateo 11/12: 4.500 × 11/12 = 4.125,00 €

Amortización deducible = 4.125,00 €

C) Límite intereses + reparación

En IRPF, (intereses + reparación y conservación) no pueden superar los ingresos del inmueble en el año.

Intereses + Reparación = 3.208,33 + 8.250,00 = 11.458,33 €

Ingresos = 10.800 €

Deducible por este bloque = 10.800,00 €

Exceso a compensar (4 años) = 11.458,33 – 10.800 = 658,33 €

D) Total gastos fiscalmente deducibles

• (Intereses + reparación) limitado: 10.800,00 €
• IBI: 458,33 €
• Comunidad: 550,00 €
• Seguro: 229,17 €
• Amortización: 4.125,00 €
• Agencia: 900,00 €

Total gastos deducibles = 17.062,50 €

E) Rendimiento neto del capital inmobiliario

Rendimiento neto = 10.800,00 – 17.062,50 = -6.262,50 €

Reducción por alquiler de vivienda habitual: solo si el rendimiento es positivo ⇒ aquí es 0.

Rendimiento neto reducido = -6.262,50 €

2) Imputación de rentas inmobiliarias (viviendas vacías)

2.1) Vivienda alquilada (Valladolid) vacía en enero 2025

En enero (31 días) no estuvo alquilada → procede imputación.

Valor catastral: 160.000 (no dice “revisado”) → 2%

Imputación anual: 160.000 × 2% = 3.200 €

Prorrateo 31/365: 3.200 × 31/365 = 271,78 €

Imputación enero = 271,78 €

2.2) Antigua vivienda habitual (Valladolid) vacía hasta venderse el 01/07/2025

Vacía desde 01/01 hasta 30/06 (se vende 01/07) ⇒ 181 días.

Valor catastral revisado: 200.000 → 1,1%

Imputación anual: 200.000 × 1,1% = 2.200 €

Prorrateo 181/365: 2.200 × 181/365 = 1.090,96 €

Imputación = 1.090,96 €

Resultado final a declarar en IRPF 2025 (por estos inmuebles)

Capital inmobiliario (alquiler)

• Ingresos íntegros: 10.800,00 €
• Gastos deducibles: 17.062,50 €
• Rendimiento neto: –6.262,50 €
• Reducción: 0
• Rendimiento neto reducido: –6.262,50 €
• Exceso de reparación no deducido (a compensar 4 años): 658,33 €

Imputación de rentas inmobiliarias (viviendas vacías)

• Enero vivienda alquilada (Valladolid): 271,78 €
• Antigua vivienda habitual vacía hasta venta: 1.090,96 €

Total imputación rentas inmobiliarias = 1.362,74 €

Ingresos y gastos de la actividad (2025)

1) Ingresos de la actividad (2025)

Datos:

• Ventas: 550.000 €
• Autoconsumo (libros regalados): 800 €
• Venta fotocopiadora: 700 € (está totalmente amortizada)
• Intereses cuenta corriente: 200 € (fuera de actividad)

Ingresos computables de la actividad

• Ventas: 550.000,00 €
• Autoconsumo libros: 800,00 €
• Venta fotocopiadora: 700,00 €

Total ingresos actividad = 550.000 + 800 + 700 = 551.500,00 €

2) Gastos deducibles (2025)

2.1 Consumo de mercaderías (existencias)

Compras del ejercicio: 165.000 €

Variación de existencias: +15.000 € (aumento)

Consumo = Compras – variación de existencias = 165.000 – 15.000 = 150.000 €

2.2 Gastos deducibles “normales”

• Gastos de personal (incl. SS): 85.000,00 €
• RETA: 5.600,00 €
• Alquiler local: 18.000,00 €
• Suministros: 3.800,00 €

2.3 Vehículo: afectación 15%

Gastos anuales vehículo: 8.200 €

Porcentaje afecto: 15%

8.200 × 15% = 1.230 €

Vehículo deducible = 1.230,00 €

(La amortización del coche va aparte, como inmovilizado.)

2.4 Seguro médico (límite)

Prima anual: 1.200 € (C. G. J. + hija)

Límite: 500 €/persona

Personas: 2

500 × 2 = 1.000 €

✅ Seguro médico deducible = 1.000,00 €

❌ Exceso no deducible: 200 €

2.5 Manutención (París)

Gasto real: 500 € (pagado con tarjeta y en hostelería, ok)

Límite extranjero con pernocta: 91,35 €/día

Días: 3

91,35 × 3 = 274,05 €

✅ Manutención deducible = 274,05 €

2.6 Provisión insolvencias

Provisión por insolvencias: 400 €

✅ Deducible en Estimación Directa Normal

❌ No procede en Simplificada (en simplificada se aplica el 5% por difícil justificación, no provisiones específicas).

2.7 Amortizaciones (coeficiente lineal máximo)

a) Ordenadores (2 unidades)

Coste: 2 × 1.200 = 2.400 €

En Directa Normal (tabla IS): equipos procesos información 25%

2.400 × 25% = 600 €

✅ Amortización ordenadores (Normal) = 600,00 €

En Simplificada (tabla simplificada): equipos tratamiento información 26%

2.400 × 26% = 624 €

✅ Amortización ordenadores (Simplificada) = 624,00 €

(En examen, se usa el coeficiente máximo del cuadro que te dan.)

b) Mobiliario (2015) 4.800 €, coef. 10%

A 10% se amortiza en 10 años. Si se adquirió en 2015, en 2025 ya está amortizado.

✅ Amortización mobiliario 2025 = 0,00 €

c) Coche (01/01/2024) 35.000 €, uso profesional 15%

Aplicamos coeficiente del “resto inmovilizado material” 10% (el que dan) y luego afectación 15%:

35.000 × 10% = 3.500 × 15% = 525 €

✅ Amortización coche deducible = 525,00 € (en ambos regímenes)

2.8 Gastos NO deducibles (se excluyen)

• Sanción Hacienda 580 € ❌
• Donación 1.000 € ❌
• Atenciones a clientes no justificadas 2.000 € ❌
• Mutualidad 3.000 €: no como gasto de actividad (se trata aparte como reducción/aportación personal según IRPF) ❌ en esta tabla

3) Total gastos deducibles

A) Estimación Directa Normal

Sumo:

• Personal 85.000
• RETA 5.600
• Consumo 150.000
• Alquiler 18.000
• Suministros 3.800
• Vehículo 1.230
• Seguro médico 1.000
• Manutención 274,05
• Amort. ordenadores 600
• Amort. coche 525
• Provisión insolvencias 400

85.000 + 5.600 + 150.000 + 18.000 + 3.800 + 1.230 + 1.000 + 274,05 + 600 + 525 + 400 = 266.429,05

✅ Total gastos (Normal) = 266.429,05 €

B) Estimación Directa Simplificada

Igual, pero:

• Provisión insolvencias: 0
• Ordenadores: 624 (26%)

85.000 + 5.600 + 150.000 + 18.000 + 3.800 + 1.230 + 1.000 + 274,05 + 624 + 525 = 266.053,05

✅ Total gastos (Simplificada) = 266.053,05 €

4) Rendimiento neto

Normal

551.500 – 266.429,05 = 285.070,95 €

✅ Rendimiento neto (Normal) = 285.070,95 €

Simplificada (antes del 5%):

551.500 – 266.053,05 = 285.446,95 €

✅ Rendimiento neto previo (Simplificada) = 285.446,95 €

5) Gastos de difícil justificación (solo Simplificada)

5% con máximo 2.000:

285.446,95 × 5% = 14.272,35 ⇒ máximo = 2.000

✅ Reducción/gasto difícil justificación = 2.000,00 €

6) Rendimiento neto reducido

Normal

No hay “5%” ni otra reducción aplicable aquí en el enunciado.

✅ Rendimiento neto reducido (Normal) = 285.070,95 €

Simplificada

285.446,95 – 2.000 = 283.446,95 €

✅ Rendimiento neto reducido (Simplificada) = 283.446,95 €

Ejercicios y casos prácticos

1) Arriendo a un familiar: oficina alquilada al hermano

Un contribuyente arrienda a su hermano una oficina durante todo el año 2025 por 7.200 € anuales. Sabiendo que los gastos fiscalmente deducibles del inmueble en el ejercicio suponen 5.200 € y que el valor catastral revisado (VCR) del inmueble en 2023 asciende a 300.000 €, ¿cuál será el importe del rendimiento neto reducido a computar a efectos del IRPF en 2025?

Datos:

• Alquiler anual: 7.200 €
• Gastos deducibles: 5.200 €
• Valor catastral revisado (VCR): 300.000 €
• Tipo de inmueble: oficina (no vivienda)

Según los apuntes, estamos ante rendimientos del capital inmobiliario.

Paso 1. ¿Se declara el alquiler real o el valor de mercado?

Al alquilar a un familiar por precio inferior al normal de mercado, Hacienda obliga a declarar como mínimo la imputación de rentas.

La imputación cuando el valor catastral está revisado es: 1,1 % del valor catastral

300.000 × 1,1% = 3.300 €

Como el rendimiento real (7.200 – 5.200 = 2.000 €) es menor que 3.300 €, hay que declarar 3.300 €.

Paso 2. ¿Hay reducción del 60%?

No, porque:

• Es una oficina
• La reducción solo se aplica a viviendas habituales

Resultado final: 3.300 €

2) Uso parcial de la vivienda habitual para la actividad (abogado)

Un abogado destina tres habitaciones de su vivienda habitual para el ejercicio de su actividad profesional (100 m² sobre 250 m² total vivienda). Los gastos por suministros de la vivienda ascienden a 6.000 €/año. El importe que podrá deducirse en el cálculo de su rendimiento de actividades económicas derivado de dichos gastos será de:

Datos:

• Vivienda: 250 m²
• Afectos a la actividad: 100 m²

Porcentaje afecto:

100 / 250 = 40%

Gastos de suministros: 6.000 €/año

Según la LIRPF y los apuntes, cuando una vivienda se usa parcialmente para actividad: solo se puede deducir la parte proporcional afecta, pero en suministros se aplica una regla especial: solo el 30 % de la parte afecta.

Paso 1. Parte afecta

6.000 × 40% = 2.400 €

Paso 2. Aplicar límite del 30 %

2.400 × 30% = 720 €

Resultado: 720 €

3) Retribución en especie por cesión de vehículo de empresa

G.M.M. ha tenido a su disposición para uso particular durante 6 meses en 2025 un vehículo propiedad de la empresa, que la empresa adquirió por un importe de 50.000 €. El importe de la retribución en especie derivada de la cesión de dicho vehículo automóvil en el ejercicio 2025, suponiendo que el ingreso a cuenta efectuado por la empresa en relación con dicha retribución en especie no ha sido repercutido a la trabajadora (porcentaje de retención 25%), será de:

Datos:

• Coste del coche: 50.000 €
• Uso: 6 meses
• Tipo de retribución: en especie
• Retención: 25%
• El ingreso a cuenta NO se le repercute

Según los apuntes, los vehículos se valoran así: 20 % anual del coste de adquisición.

Paso 1. Valor anual

50.000 × 20% = 10.000 €

Paso 2. Prorratear 6 meses

10.000 × 6/12 = 5.000 €

Paso 3. Ingreso a cuenta

Como no se le repercute al trabajador, forma parte de su renta:

5.000 × 25% = 1.250 €

Paso 4. Retribución total

5.000 + 1.250 = 6.250 €

Resultado final: 6.250 €