EL CONTRATO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Es un documento por el que una persona se compromete a entregar el inmueble objeto del contrato a otra persona, a cambio de un precio pactado.

CONCEPTO DEL BIEN INMUEBLE. CLASIFICACIÓN

Es aquel que no es susceptible de traslado.

• a) por naturaleza, el suelo.
• b) por incorporación, un edificio.
• c) por destino, una estatua.
• d) por analogía

Puede ser objeto de compraventa, por lo que se puede realizar un contrato de compraventa de bienes inmuebles.

ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

• a) El vendedor. Es la persona física o jurídica que entrega el inmueble.
• b) El comprador. Es la persona física o jurídica que recibe el inmueble a cambio del pago pactado con el vendedor.
• c) El registrado de la propiedad al que acudirá el comprador para comprobar la legalidad del documento y realizar la inscripción en el registro de la propiedad.
• d) El notario ante quien se realiza la escritura de compraventa.
• e) El gestor administrativo, es un profesional libre al que se puede entregar la tramitación de la compraventa.

GASTOS DE LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Son independientes del precio del mismo.

• a) Compraventa de inmuebles nuevos.
  • – IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido, que pagará el comprador directamente al vendedor.
  • – IAJD: Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
  • – Notario. El vendedor pagará el original de las escrituras y el comprador las primeras y siguientes en el momento de formalizar el contrato.
  • – Registro. Estos gastos se acumulan en función del valor escriturado del inmueble.
  • – Plusvalía, es un impuesto municipal que se paga por el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
• b) Compraventa de inmuebles de segunda mano.

  Los gastos son los mismos que en el caso de inmueble nuevo. La diferencia es que esta exenta del pago del IVA, pero está sujeta al ITP, que pagará el comprador a Hacienda en el momento de la compraventa. Posteriormente la compraventa se realiza la escritura pública ante notario y se inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad.

LA COMPRAVENTA A PLAZOS

CONCEPTO

Aquel mediante el cual una de las partes entrega a otra una cosa mueble corporal a cambio de un precio cierto fraccionado total o parcialmente en varios plazos. Para eso es preciso que concurran las siguientes circunstancias:

• a) Que el precio sea aplazado por más de tres meses.
• b) Que la cuantía no sea inferior a la fijada reglamentariamente
• c) Que trate de venta a plazos de bienes corporales, no consumibles e identificables por su marca u número de serie o fabricación.

EXCLUSIONES

• a) Las compraventas aplazadas de bienes muebles que se destinen a la reventa al público y los préstamos que financien estas operaciones.
• b) Las ventas y préstamos ocasionales que se realicen sin ánimo de lucro.
• c) Los préstamos y ventas garantizados con hipoteca o prenda sin desplazamiento sobre bienes objeto del contrato
• d) Los contratos de venta a plazos o los préstamos para su financiación cuya cuantía sea inferior a 1800€, salvo que las partes acuerden someterse a ella.

FORMA Y CONTENIDO

Deberá formalizarse por escrito en tantos ejemplares como personas intervengan en la operación, entregándose a cada una de ellas su correspondiente ejemplar debidamente firmado.

Contendrá obligatoriamente:

• a) Fecha y lugar del contrato
• b) Identificación de los intervinientes
• c) Descripción del bien vendido
• d) El precio de venta al contado
• e) El importe del desembolso inicial y si se va a realizar
• f) Número de plazos y su periodicidad o fechas de pago
• g) Tipo de interés nominal
• h) Tasa anual equivalente
• i) La relación de elementos que componen el coste total del crédito, especificando cuáles se integran en el cálculo de la TAE.
• j) Posibilidad de cesión de los derechos del vendedor a favor de persona no determinada, cuando así se pacta.
• k) Prohibición de enajenar sin la autorización por escrito del vendedor mientras no se haya pagado la totalidad del precio
• l) Domicilio a efectos de notificación y de pago.
• m) Tasación del bien para que sirva de referencia en caso de subasta.

DERECHOS DEL COMPRADOR

• a) Una información adecuada
• b) Devolver el bien dentro de los siete días hábiles siguientes a la entrega siempre que este no haya sido usado.
• c) Pagar anticipadamente de forma total o parcial, el precio pendiente de pago sin que se le puedan exigir intereses no devengados.

DERECHOS DEL VENDEDOR

• a) Extinguir el contrato en caso de impago del comprador y a exigir una indemnización por este motivo.
• b) Acciones legales sobre el patrimonio del comprador, si la venta a plazos se formalizó en escritura pública, en póliza intervenida por el corredor de comercio o en modelo oficial en el registro de venta a plazos de bienes muebles.

EL CONTRATO DE SUMINISTRO

CONCEPTO

Es el contrato por el que el suministrador se obliga a realizar al suministrado ciertas prestaciones continuadas o periódicas a cambio de un precio establecido. Son productos diversos como: materia prima, energía eléctrica, agua, etc.

CLASES DE CONTRATOS DE SUMINISTRO

• a) Contratos públicos de suministro: Son contratos a título oneroso, celebrados por escrito entre, por una parte, un proveedor, y por otra, un poder adjudicador, que tienen por objeto la compra, etc.
• b) Contratos privados de suministro: Son contratos a título oneroso, celebrados por escrito entre el suministrador

FORMA Y CONTENIDO DEL CONTRATO DE SUMINISTRO

Se formalizará por escrito. Habrán de contemplar el precio de adquisición de producto objeto de contrato, el periodo temporal del suministro, así como el sistema de liquidación.

EL CONTRATO DE LEASING

CONCEPTO

Es un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra la cual se ejerce por el valor residual del bien que suele coincidir con el importe de la última cuota. Pueden ser objeto de contrato tanto los bienes muebles como los bienes inmuebles.

VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL LEASING

Ventajas:

• a) Financia sus activos sin necesidad de hacer grandes inversiones.
• b) Una mayor liquidez al no tener que hacer grandes desembolsos
• c) La renovación frecuente de los activos evitando el riesgo de obsolescencia
• d) A efectos fiscales las cuotas son un gasto deducible

Inconvenientes:

• a) Problemas legales si no se hace uso profesional del mismo
• b) No se puede cancelar anticipadamente como un préstamo cualquiera.
• c) Solamente financia la inversión inicial, siendo por cuenta del arrendatario los gastos de mantenimiento.

La opción de compra significa que una vez vencido el plazo establecido, el arrendatario, puede:

• a) Ejercer la opción de compra pagando el valor residual
• b) No ejercer la opción de compra devolviendo el bien objeto del arrendamiento
• c) Renovar el contrato de arrendamiento

ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE LEASING

• a) El vendedor del bien
• b) La sociedad de leasing que es la que financia y alquila el bien al comprador
• c) El arrendatario que alquila el bien con opción de compra.

CLASES DE LEASING

• a) Leasing financiero, es un contrato irrevocable, el arrendatario tiene que pagar aunque decida devolver el bien arrendado.
• b) Leasing operativo, es un contrato revocable, se puede devolver el bien y dejar de pagarlo
• c) Leasing back, consiste en la venta de un bien con la intención de arrendarlo con opción de recompra

EL LEASING Y SU FISCALIDAD

Los impuestos se calculan como un porcentaje de los beneficios obtenidos por la empresa por lo que es importante conocer el tratamiento fiscal que se le da a las operaciones de leasing en este sentido.

EL RENTING

Es el arrendamiento de un bien sin opción de compra. Se le consideraba como una variable del leasing financiero; sin embargo, las diferencias son notables, por lo que se ha considerado como una figura independiente.

LA FRANQUICIA

La franquicia es una forma de distribución de un bien o servicio mediante un contrato.

CONCEPTO

Un contrato mediante el cual la empresa franquiciadora suministra bienes, presta servicios, cede marcas, nombre comercial, etc. al franquiciado; a cambio este realiza una contraprestación económica por el derecho a su explotación aceptando las condiciones impuestas por aquella.

ELEMENTOS QUE INTERVIENEN

• a) El franquiciador, la persona física o jurídica que cede su razón social
• b) El franquiciado, la persona física o jurídica que forma parte de la cadena que explota un negocio con la cesión del franquiciador
• c) La marca comercial y el logotipo, son el medio por el que se distinguen la franquicia
• d) El know-how, es la transmisión del saber hacer del franquiciador al franquiciado

CLASIFICACIÓN

• a) Franquicia de distribución, el franquiciador fabrica su producto y el franquiciado lo comercializa con la marca de este.
• b) Franquicia de fabricación, el franquiciador participa al franquiciado de su fórmula o proceso de fabricación dándole formación para que respete las condiciones por él establecidos en cuanto a su venta y distribución.
• c) Franquicias de servicios, el franquiciador cede procedimientos de prestación de servicios

FORMA Y CONTENIDO

Antes de formalizar el contrato de franquicia, con una antelación mínima de veinte días, se suele realizar un precontrato para que ambas partes estudien la conveniencia de la iniciación de la relación contractual.

El PRECONTRATO deberá contener:

• a) Datos de identificación del franquiciador
• b) Acreditación de tener concedido para España, y en vigor
• c) Descripción general del sector de actividad objeto del negocio de franquicia
• d) Experiencia de la empresa franquiciadora
• e) Estructura y extensión de la red en España
• f) Derechos y obligaciones de las partes
• g) Duración del contrato
• h) Condiciones de resolución del contrato o de renovación del mismo

El CONTRATO deberá contener:

• a) Tipo de franquicia concedida
• b) Ámbito de explotación de la franquicia
• c) Tiempo de duración
• d) Vínculo profesional entre franquiciador y franquiciado
• e) Límites de abastecimiento de productos, precios, etc.
• f) Merchandising propuesto por el franquiciador
• g) Formación del personal
• h) Apoyos a la gestión
• i) Apoyo publicitarios
• j) Se puede incluir un pacto de no competencia para que el franquiciado no realice una actividad similar en zonas donde ya haya otros franquiciados.

DERECHOS Y DEBERES

A) Obligaciones del franquiciador:

• – Crear al franquiciado el uso de los signos distintivos
• – Asistencia técnica
• – Controlar la calidad de las actuaciones del franquiciado
• – Formar al franquiciado y al personal
• – Suministrar los productos correspondientes al franquiciado
• – Permitir al franquiciado la venta de sus stocks en caso de rescisión del contrato
• – No conceder otras franquicias en la zona de influencia del franquiciado en caso de existir cláusula de exclusiva

B) Obligaciones del franquiciado:

• – Confidencialidad de la información precontractual que reciba del franquiciador
• – Cumplimiento de todos las condiciones acordadas con el franquiciador en el desarrollo de la actividad

CAUSAS DE RESCISIÓN DEL CONTRATO

• a) Por incumplimiento por alguna de las partes de las condiciones establecidas
• b) Por acuerdo entre las partes
• c) Por muerte, invalidez o quiebra de alguna de las partes