¿A quiénes debe el Notario retener el pago de ISR por enajenación de bienes inmuebles y a quiénes NO debe retener ese impuesto?
SÍ RETIENE a las personas físicas dedicadas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, actuando el Notario como retenedor y responsable solidario. Art. 126 LISR.
NO DEBE RETENER cuando la enajenación la hacen personas físicas dedicadas a actividades empresariales, siempre que declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o acuse de la declaración del último año de calendario para el pago del impuesto (art. 212 del Reglamento de la LISR). Si es el primer año, presentan constancia de inscripción en el RFC.
¿Qué puede deducir el vendedor para realizar su cálculo de ISR?
(Artículo 121 LISR)
1. Costo Comprobado de Adquisición (CCA): el costo actualizado no será inferior al 10% del monto de la enajenación.
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: respaldadas con facturas/CFDI o avalúo referido (excluyendo gastos de conservación).
3. Gastos notariales, impuestos y derechos: pagados con motivo de las escrituras de adquisición o de enajenación, así como el avalúo fiscal.
4. Comisiones y mediaciones: pagadas por el enajenante con motivo de la adquisición o enajenación del bien.
¿En qué máximo de años se puede dividir la ganancia en el caso de ISR?
Art. 120, Fracc. I de la LISR: la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, con un máximo de 20 años.
¿Cómo obtengo el Costo Comprobado de Adquisición?
(Art. 121, 123 y 124 de la LISR)
1. Igual a la contraprestación pagada para adquirir el bien (sin incluir intereses ni erogaciones deducibles).
- Si se adquirió antes de 2014, el costo comprobado será el consignado en la escritura pública.
- Si fue posterior a 2014, será el valor consignado en el CFDI.
2. Adquisiciones antes de 1993: si el inmueble fue adquirido antes del 1° de enero de 1993, se convierte de viejos pesos a Nuevos Pesos dividiendo la cifra entre 1,000.
3. Una vez actualizado el costo conforme a las tablas de ajuste o INPC, el resultado nunca podrá ser inferior al 10% del precio de enajenación.
¿Qué elementos necesitas y cómo los obtienes para estar en posibilidad de calcular un ISR por enajenación de bienes inmuebles?
* Precio de enajenación: monto de venta establecido en el contrato o escritura (art. 119 LISR).
* Fecha de enajenación: fecha en que se firma la escritura pública.
* Fecha de adquisición: se obtiene del título de propiedad o CFDI. En herencias, legados y donaciones, se considera la fecha correspondiente al autor de la sucesión o donante.
* Costo comprobado de adquisición (CCA): valor acreditado en la escritura o CFDI, excluyendo intereses (art. 123 LISR). Si se adquirió antes de 1993, los viejos pesos se dividen entre mil.
* Separación de terreno y construcción: se obtiene de la escritura o avalúo. Si no se especifica, se asigna 20% al terreno y 80% a la construcción. Esta última se deprecia 3% anual, sin bajar del 20% de su costo inicial (art. 124 LISR).
* Actualización del costo: se actualiza el costo del terreno y la construcción depreciada conforme a los mecanismos legales de la LISR, utilizando el factor correspondiente.
* Deducciones autorizadas: se acreditan con comprobantes fiscales e incluyen construcciones, mejoras, ampliaciones, gastos notariales, impuestos, derechos, avalúos y comisiones (art. 121 LISR).
* Años transcurridos: se calculan entre la adquisición y la venta, con un máximo de 20 años para determinar la ganancia acumulable (art. 120 LISR).
* Tarifa y tasa aplicable: se utiliza la tarifa vigente para calcular el pago provisional, conforme a los artículos 120 y 152 LISR.
Desarrolla tu opinión jurídica respecto al siguiente caso (Caso Don Gastón Billetes):
a) ¿Qué documentación requiere para hacer la venta / llevar al Notario?
- El título o títulos de propiedad (escritura de adquisición), para que el notario solicite el certificado de libertad de gravamen y las anotaciones preventivas del inmueble.
- Una identificación oficial.
- Si quiere que la venta esté exenta de ISR (casa habitación), un documento que acredite plenamente con alguno de los elementos fundamentales que ese es su domicilio: credencial para votar del INE, comprobantes fiscales de pagos de energía eléctrica o telefonía fija, o estados de cuenta del sistema financiero, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. Pueden estar a nombre de Don Gastón, su cónyuge, o sus ascendientes o descendientes en línea recta.
b) Análisis del Precio de Venta
Sí puede deducir el costo de adquisición actualizado ($750,000 actualizado), que rebasa por mucho el mínimo del 10% del precio de venta, que son $98,000. Además, por tratarse de su casa habitación, la venta puede quedar totalmente exenta si no excede de 700,000 UDIS y se exhibe una de las documentaciones del inciso a).
c) Avalúo ($1,103,800):
Se debe observar que el valor del avalúo municipal ($1,103,800.00) es superior al precio de venta ($980,000.00). Si el precio de venta fuera inferior en más de un 10% al valor de avalúo, la diferencia se consideraría un ingreso por adquisición para el comprador bajo el Artículo 125 de la LISR, sujetándolo a una retención del 20% de ISR por adquisición. En este caso la diferencia es menor al 10%, por lo que no genera ISR por adquisición.
c) ¿Qué documentos debe llevarle su comprador al Notario?
- Identificación oficial vigente (INE).
- Cédula del RFC y CURP.
- Comprobantes bancarios del medio de pago utilizado (transferencia SPEI con clave de rastreo, cheque certificado o de caja) conforme a los Artículos 32 y 33 de la Ley Anti-Lavado / LFPIORPI.
7. PROYECTO DE ESCRITURA
- No se menciona el día exacto en que se extiende la escritura, así como tampoco el nombre, apellido y número de la notaría.
- No se menciona la hora.
- En la cláusula primera, en los antecedentes se registra como número 221, y en la cláusula como número 21, por lo que no se testó ni se hizo anotación marginal alguna.
- En la cláusula segunda, el monto de la compraventa ($8,974,400.00) es distinto al que se menciona en los antecedentes ($7,300,500.00), generando incertidumbre sobre el monto real y el objeto del acto.
- La certificación de lectura indica que «la misma les fue leída y conformes con ella la firman el día…», dejando la fecha del otorgamiento completamente en blanco.
- En la Cláusula Segunda se asienta que la vendedora recibió la cantidad de 4 millones en dinero en efectivo. La Ley Anti-Lavado prohíbe estrictamente liquidar o pagar transmisiones de derechos reales sobre inmuebles en efectivo por montos iguales o superiores a 8,025 UMA (aprox. $938,000). El Notario no puede autorizar una escritura que declare un pago en efectivo por ese monto.
- No contiene la firma ni la identificación de los testigos de conocimiento.
- Error en los nombres de los comparecientes.
- La escritura carece de las firmas autógrafas de los otorgantes, de la firma y sello del Notario, y de la razón de autorización preventiva «ANTE MÍ» debidamente suscrita.
- Al no haber sido firmada ni autorizada, el Notario debió asentar al pie la razón de «NO PASÓ» por falta de firma.
PREGUNTA 5 COMPLETA: elementos y obtención
1. Precio de Enajenación (Monto de Venta): se obtiene directamente de la cláusula de precio del contrato o proyecto de escritura pública que se va a firmar (Art. 119 de la LISR).
2. Fecha de Enajenación: corresponde al día exacto en que se otorga y firma la escritura pública ante la fe del Notario.
3. Fecha de Adquisición: se verifica en el título de propiedad previo. Si el inmueble se adquirió antes de marzo de 2014, se toma la fecha consignada en la escritura pública; si fue de marzo de 2014 en adelante, la fecha del CFDI expedido por el notario o vendedor.
En adquisiciones a título gratuito (herencia, legado o donación), se toma como fecha la que correspondió al autor de la sucesión o al donante.
4. Costo Comprobado de Adquisición (CCA): corresponde al valor fijado en la escritura pública (previa a marzo de 2014) o en el CFDI correspondiente (posterior a marzo de 2014), excluyendo intereses (Art. 123 de la LISR). Si la compra ocurrió antes del 1° de enero de 1993, la cifra en viejos pesos se divide entre 1,000 para convertirla a Nuevos Pesos.
5. Separación de Terreno y Construcción: se desglosa conforme a lo estipulado en la escritura o en el avalúo fiscal. Si el título no los distingue, se presume por ley que el 20% del costo corresponde al Terreno y el 80% a la Construcción (Art. 124 de la LISR). La construcción debe depreciarse a razón de un 3% anual por los años transcurridos, sin que el costo resultante pueda ser inferior al 20% de su costo inicial.
6. Actualización del Costo: se actualiza el costo del terreno y la construcción reducida aplicando la Tabla de Ajuste del Art. 126 o dividiendo los INPC/IPC (el publicado el día 10 del mes anterior a la venta entre el del mes de adquisición) conforme a los Arts. 124 y 126 de la LISR. Se aplica el método que otorgue el costo actualizado más alto para beneficiar al contribuyente, garantizando que dicho resultado no sea menor al 10% del precio de venta.
7. Deducciones Autorizadas: se obtienen mediante comprobantes fiscales o facturas/CFDI vigentes conforme al Art. 121 de la LISR. Incluye: inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones (acreditadas con avalúo referido), gastos notariales, impuestos, derechos, honorarios del avalúo fiscal y comisiones o mediaciones pagadas.
8. Años Transcurridos (Antigüedad): se calcula determinando el tiempo transcurrido entre la fecha de adquisición y la fecha de enajenación. Se utilizan los años reales de antigüedad, con un tope máximo de 20 años para efectos de dividir la ganancia acumulable (Art. 120, Fracc. I de la LISR).
9. Tarifa y Tasa Aplicable: se utiliza la tarifa publicada en la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) vigente para el pago provisional, aplicable sobre la ganancia dividida conforme a los Artículos 120 (Fracc. IV) y 152 de la LISR.